VADEMECUM per Affrancazione

L’edilizia convenzionata e quella agevolata sono forme di edilizia popolare, prodotto dell’accordo tra Comuni o enti pubblici e costruttori e/o cooperative, dove la proprietà superficiaria (o piena) degli immobili appartiene ai privati, ma con vincoli di prezzo massimo di cessione stabiliti nelle rispettive convenzioni nonché di locazione vincolate a determinati requisiti.

In molti comuni troviamo questi immobili, ed a Roma in particolare, dove con le costruzioni ai sensi della l. 167/1962 nel corso degli anni si è cercato di tamponare l’emergenza abitativa, tutelando il diritto alla casa.

Affrancazione

La cosiddetta “affrancazione” è la procedura amministrativa con la quale si richiede al Comune  o ai vari enti di rimuovere il vincolo di prezzo massimo di cessione dell’immobile. L’indennizzo  da pagare al Comune o ai vari enti spesso ammonta ad alcune decine di migliaia di euro.

Questi importi sono stabiliti secondo i costi sostenuti dai Comuni o enti pubblici  per l’acquisizione  dei terreni e per altri costi di costruzione di interi quartieri.

Spese ripartite  sugli odierni proprietari, a cui viene richiesto un contributo che si determina sulla base di: metri cubi edificati, corrispettivo pagato dal costruttore, numero di millesimi di condominio posseduti, il tutto in base alle Delibere 33 e 40 di Roma Capitale.

 

A Roma, dal momento della richiesta di affrancazione al Comune possono passare anche due anni per ottenere la risposta e liberare l’immobile, ma è prevista  una soluzione d’urgenza in caso di necessità di vendere l’immobile o in caso di successioni ereditarie.

 

Il procedimento dell’affrancazione rimuove il vincolo del prezzo massimo, ma non determina  alcun cambiamento sul titolo della proprietà (il titolare di diritto di superficie potrà vendere a prezzo di mercato il suo diritto di superficie, e non acquista comunque la proprietà).

Trasformazione del diritto di superficie

Procedura amministrativa attraverso  la quale si concede la possibilità ad alcuni proprietari del solo diritto di superficie, di conseguire la piena proprietà degli immobili pagando un corrispettivo, senza  riconsegna dell’immobile a Roma Capitale al 99 esimo anno dalla stipula della Convenzione.

A Roma chi ha trasformato sulla base della normativa previgente, e quindi fino al 2015, non deve pagare gli oneri di affrancazione in quanto nell’atto notarile stipulato con Roma Capitale, questa ha rinunciato ad ogni vincolo e pretesa sull’immobile. La prassi per cui, alla data di questa pubblicazione (24/3/2018) i Notai e Roma Capitale chiedono il pagamento degli oneri di affrancazione per gli immobili oggetto di trasformazione è errata e giustifica la contestazione anche in sede giudiziale dell’illegittima pretesa del Comune.

Vincolo di prezzo massimo

Il prezzo massimo è un limite che i Comuni hanno imposto relativamente agli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata. Con la “Convenzione” stipulata con i costruttori, si è previsto che il prezzo delle case non avrebbe dovuto superare una determinata soglia per metro quadro (a Roma in alcuni casi 280 mila lire, in altri casi 850 mila lire), importi da rivalutare in base all’inflazione ma che comunque limitano il valore degli immobili oggi fino a un massimo di circa 120 mila euro.

E’ un vincolo ma che trova la sua ragione nell’esigenza che quegli immobili, costruiti in parte con soldi pubblici, non potessero diventare a distanza di pochi anni oggetti di speculazione da parte dei primi assegnatari (che in alcuni casi limite che abbiamo osservato sono stati comprati ad € 50 mila e rivenduti a 350 mila).

SEI VENDITORE?

Se hai venduto negli ultimi 10 anni ed il tuo compratore ti sta chiedendo la differenza tra il prezzo pagato e il prezzo massimo di cessione potresti rischiare, in caso di giudizio, una condanna alle spese processuali oltre alla restituzione del differenza del prezzo vincolato. La strada da perseguire è la transazione perché più rapida e economica e con risultati immediati.

la cosa migliore da fare è offrire di pagare al compratore gli oneri di affrancazione, per poi rivalersi anche eventualmente nei confronti del notaio stipulante il rogito per eventuali richieste risarcitorie per aver rogitato un atto parzialmente nullo nella clausola che indica il prezzo.

Sei in affitto in un immobile di edilizia convenzionata?

Il canone di locazione non può superare quello stabilito nella Convenzione, o previsto dalla legge sull’Equo Canone usualmente non è superiore ad  euro 500,00

Hai trasformato la superficie in proprietà dell’immobile vincolato?

Se Roma Capitale richiede il pagamento degli oneri di affrancazione, verifica la convenzione e nel caso contattaci Avv. Cavalsassi (avvocatocavalsassi@gmail.com)  e  Avv.Viggiani (avvocato.viggiani@gmail.com) Via Appia Nuova 103  Roma